登記は、誰から登記していくのかで、大きく３つにわかれます。
・書記官の嘱託登記
・申請による登記申請
例えば、「登記官が職権で抹消してくれる」のなら、こちら（例：司法書士）から抹消登記を入れる必要はありません。
このように、こちら（司法書士）から申請していかなければならないのか、それとも、職権登記や嘱託登記でやってくれるのかの違いは、択一式でも頻出問題ですが、記述式で出題されれば ” 枠ズレ ” の原因にもなりかねませんので、しっかり覚えておく必要があります。
そこで、今回の記事は、
・書記官の嘱託登記
・申請による登記申請
について、どの登記は職権で、どの登記は嘱託で、どの登記は申請していかなければならないのかなどの違いを、過去問の出題も踏まえてわかりやすくまとめてみました。
01 登記官による職権登記
「登記官による職権登記」については、次の５つのポイントがあります。
ｂ．登記官によって登記されるもの
ｃ．買戻し特約
ｄ．地役権－要役地・承役地
ｅ．処分禁止の登記
ａ．登記官による職権抹消
登記官が職権で抹消してくれる場合についてです。
例：1.｢抵当権消滅に関する付記｣登記
①抵当権設定登記がある
②付記で「抵当権消滅に関する付記（例：Ａが死亡すると抵当権は消滅する）」という登記が入っている。
③『Ａが死亡し、抵当権が消滅した』
▼ ▼ ▼ ▼
この場合には、登記官が「抵当権消滅に関する付記登記」を職権抹消してくれる。
･･･というように、「登記官が職権抹消する登記」と「登記する場面」を見て下さい。
| 登記官が職権抹消する登記 | 登記する場面（過去問出題例を含む） |
| 1.｢抵当権消滅に関する付記｣登記 | 【令3年-問14 肢ウ】 ①抵当権設定登記 ②付記で｢抵当権消滅に関する付記｣がある （例:Ａが死亡すると抵当権は消滅する） ③定めにより、抵当権が消滅した |
| 2.収用によって消滅した抵当権設定の登記 | 【令3年-問14 肢ア】 起業者が単独でする土地の収用による所有権移転登記の申請 |
| 3.裁決手続の開始の登記 | 起業者からの収用による所有権移転の登記申請 |
| 4.処分禁止の登記 『〇番仮処分登記抹消』 仮処分の目的達成により 年 月 日登記 ･･･というように職権抹消される。 | ①処分禁止の登記がされた後、 ②仮処分債権者が「仮処分債務者を登記義務者とする所有権移転の登記」を申請する場合に、 ③「処分禁止の登記に後れる登記の抹消」を単独で申請した場合 例：後れる 所有権，抵当権，賃借権は、 「仮処分による失効」を原因として申請で抹消する。 |
| 5.処分禁止の登記 『〇番仮処分登記抹消』 仮処分の目的達成により 年 月 日登記 ･･･というように職権抹消される。 | 【平成25-19肢オ】 ①地上権の設定の登記請求権を保全するため、 ②処分禁止の仮処分の執行としての、 「処分禁止の登記」＆「保全仮登記」がされた不動産が ▼ 「保全仮登記に基づく本登記」がされた場合 |
| 6.Ｃを登記名義人とする地上権設定登記
地上権はＡ持分のみを目的として存続することはできないので、登記官により職権抹消される | 【平成27-18肢ア】 ①所有権登記名義人をＡの単有名義から、 ②Ａ・Ｂ共有名義とする更正登記された場合に ③当該土地に「Ｃを登記名義人とする地上権設定」登記がされている場合 |
7.買戻し特約の登記 ※注： | 「買戻権の行使」による「所有権移転登記」が申請された場合 |
8.転貸の登記 | ①賃借権について転貸の登記がされている場合 ②転借人の承諾を証する情報等を提供し、「賃借権設定の登記」を抹消したとき |
| 9.１番抵当権に付記された「順位譲渡」の登記 | 【平成21-16肢３】 １番抵当権から｢順位譲渡｣を受けた｢２番抵当権の登記｣が抹消された場合 |
| 10.根抵当権の分割譲渡がされたときの元々の原根抵当権の極度額 | ①根抵当権の分割譲渡がされて、 ②元々の原根抵当権の極度額が変更になった場合に、元々の原根抵当権の極度額は、登記官の職権抹消 |
ｂ．登記官によって登記されるもの
登記官が、職権で登記してくれる場合についてです。
| 登記官の職権によって登記されるもの | 登記される場面 |
| 1.前提としての｢表題登記｣及び｢所有権保存登記｣ | ①表題登記がない不動産について、 ②嘱託により｢処分の制限の登記｣がされる場合 |
| 2.「要役地」についての登記 | 「地役権設定」の登記を申請した場合 |
| 3.「信託の変更」登記 | 「信託財産に属する不動産」について、権利の移転・権利の変更 |
| 4.「原根抵当権の極度額の変更」の登記 | 根抵当権の分割譲渡の登記を申請した場合 |
| 5.表題部＆甲区への記録 ※所有権保存登記ではない！ | 新築工事の先取特権保存の登記を申請した場合 |
| 6. ①所有権更正 ②持分抵当権抹消（持分抵当権の更正） ③及ぼす変更登記 | 【事例】 ①甲区では２番Ａ単独名義の所有権が入っていて、 ②乙区では１番Ｂ名義の抵当権設定がなされていた場合に、 ▼ ▼ ▼ ▼ ③甲区２番が、ＡＢ共有名義に更正された。 ▼ ▼ ▼ ▼ ④乙区１番抵当権は登記官の職権で「Ａ持分抵当権」に更正される ▼ ▼ ▼ ▼ ⑤その後契約で所有権全部に及ぼす場合、 １番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更(付記)を申請していく |
ｃ．買戻し特約
買戻し特約の場合には、
・こちら(司法書士)から申請で抹消していかなければならない場合
･･･に、分かれます。
順を追ってまとめましたので、どういう場合なら職権抹消してくれて、どういう場合では申請で抹消していかなければならないのか、この違いを見て下さい。
| 買戻権の行使 | 『所有権を目的として設定された買戻権』に後れる権利の登記 ⇒（例）買主が設定した用益権・担保権は消滅する。 ▼ ▼ ▼ この場合は、共同申請で『年月日買戻権行使による所有権移転』 登記を申請していくことになる。 |
買戻権行使により「所有権移転登記」がされた場合には、 ▼ ▼ ▼ 『買戻権』の登記は、登記官により職権抹消される。 | |
| 「所有権移転登記」と「買戻権」の両方を抹消する場合 |
|
売り主さんが買戻権を行使して、所有権移転したなら、権利を使い終わったことになるね。
それならもう、” 使い終わった買戻権 ” は不要だから、登記官のボクが抹消しておきます！
逆に「所有権移転登記」と「買戻権の登記」の両方を抹消するのは、もちろん、こちらからの申請で抹消していかなければなりません。この場合には、共同申請でやっていきます。
ｄ．地役権－要役地・承役地
▼
要役地での「地役権設定」登記 ⇒ 登記官による職権登記がなされる。
※地役権設定登記の登録免許税＝承役地の不動産の個数１個 金1,500円
承役地に「地役権設定登記」をしたんですね。
じゃあ、要役地のほうの「地役権設定登記」は、登記官のボクがやっておきますよ。
「地役権は要役地の所有権とともに移転しない旨の定め」という特約がある場合
【事例】
①要役地の所有権移転があれば、
②地役権は消滅する。
この事例での登記申請は次のようになります。
| 登記の目的 | 〇番地役権抹消 |
| 原因日付 | 〇〇年〇〇月〇〇日 要役地の所有権移転 |
| 申請人 | 権利者：承役地の所有権名義人 |
| 義務者：従前の要役地の所有権名義人 （地役権者であったもの） ※要役地の新所有者は、地役権者とはなっていないことに注意！ |
ゲっ！地役権が消えるの?!
せっかく、要役地地役権の便益を受けることを当てにしていたのに･･･
要役地の抵当権者の私としては、えらい不利益だわっっ!!
というわけで、要役地の「地役権設定」の後順位の抵当権者は、”その地役権の便益”を当てにしてたのに、地役権が抹消されると、不利益ニャ。
だから、「地役権設定登記の抹消」における、要役地の利害関係人に当たるんニャ。
ｅ．処分禁止（処分の制限）の登記
処分禁止（処分の制限）の登記は、次の３つの場合があります。
・所有権以外の権利の移転・抹消の「処分の制限」
・所有権以外の権利の保存・設定・変更の「処分の制限」
| 所 有 権 | 所有権以外の権利の 移転・抹消 | 所有権以外の権利の 保存･設定･変更 |
| 甲区に処分禁止の登記 | 乙区に処分禁止の登記 | ･甲区に処分禁止の登記 （例） |
| 保全すべき登記請求権の登記と同時に、 ｢処分禁止の登記｣に後れる登記を抹消できる | ①保全すべき登記請求権が不動産の使用収益する権利
| |
| 【処分禁止の登記の抹消】
｢処分禁止の登記｣に後れる登記の抹消申請があった場合 ｢処分禁止の登記｣に後れる登記を抹消しなかった場合 | 登記官の職権抹消
【理由】 | |
２．嘱託登記
裁判所書記官からの嘱託登記についてです。
過去問出題実績があるものをまとめました。
【 令和3-14肢イ 】 裁判所書記官は、 ①買受人への権利移転の登記 ②差押えの登記の抹消 ③差押えに後れる｢使用収益しない不動産質権｣の抹消 ･･･について嘱託しなければならない |
【 平成27-18肢オ 】 裁判所書記官は、 ①買受人への権利移転の登記 ②差押えの登記の抹消 ③差押えに後れる賃借権設定登記の抹消 ･･･について嘱託しなければならない |
｢差押えの登記｣後にされた｢地上権設定登記｣は、書記官の嘱託により抹消される |
【 平成25-19肢ア 】 官庁又は公署は、公売処分をした場合には登記権利者の請求があったときは遅滞なく、 ①公売処分による権利の移転登記 ②｢公売処分により消滅した権利｣の登記の抹消 ③｢滞納処分に関する差押え｣の登記の抹消 ･･･について嘱託しなければならない |
【 平成25-19肢エ 】 裁判所書記官は、破産管財人の申立てにより｢破産手続開始｣の登記の抹消を嘱託しなければならない |
ａ．嘱託登記のときの添付情報と登録免許税
嘱託登記の添付情報と登録免許税についてのまとめ表です。
| 官庁or公署が登記権利者 | 官庁or公署が登記義務者 | |
| 登記原因証明情報 | ◯ | ◯ |
| 登記識別情報 | ❌ | ❌ |
| 印鑑証明書 ※１ | ❌ | ❌ |
| 住所証明情報 | ❌ | ◯ 私人が権利者なので私人の住所証明 |
| 義務者の承諾を証する情報 | ◯ 私人が権利者なので私人の承諾証明 | ❌ |
| 資格証明情報 | ❌ | ❌ |
| 代理権限証明情報 | ❌ | ❌ |
| 登録免許税の 非 or 課税 | 非課税 | 課税 |
※１ 「義務者の承諾を証する情報」には、義務者（私人）が記名･押印し、印鑑証明書を添付する
ｂ．嘱託登記の添付情報と登録免許税まとめ表のスクショ用画像
上記の「嘱託登記の添付情報と登録免許税についてのまとめ表」のスクショ用画像を作成しました。
暗記ツールとして、お役立てください。
３．申請による抹消
ここからは、「登記官の職権登記」や「書記官の嘱託登記」はされないので、例：司法書士が抹消登記を申請していかなければならない場合についてです。
申請による抹消登記－過去問出題の例
抹消登記を申請していかなければならない場合の、過去問出題をまとめました。
【 令和3-14肢エ 】 ※「平成21-16肢２」とほぼ同じ論点 「根抵当権の共有者間の優先の定め」は申請により抹消しなければならない |
【 平成27-18肢エ 】 同時に申請するときに限り、仮処分債権者は単独で、 ・仮処分に後れる所有権以外の使用or収益をする権利 ・その権利を目的とする権利 ･･･の登記の抹消を申請できる |
【 平成21-16肢５ 】 所有権移転登記の抹消と同時に又はこれに先立って、 ・申請により｢買戻し特約｣の登記 ･･･を抹消しなければならない |
【 平成21-16肢２ 】 ※「令和3-14肢エ」とほぼ同じ論点 「根抵当権の共有者間の優先の定め」は申請により抹消しなければならない |
【 平成21-16肢４ 】 ｢順位放棄｣の登記の抹消は、申請によって抹消しなければならない |
時効取得(原始取得)により抵当権を抹消
時効取得が成立すれば、それは「原始取得」となり、それまでに登記されている「地上権」や「抵当権」も消滅します。
ここで注意が必要なのは、一見すると
「原始取得で消滅するんだから、登記官が地上権や抵当権は職権抹消してくれるの？」
･･･と思えますが、登記官は職権抹消してくれません！
この場合での「地上権」や「抵当権」の抹消登記は、共同申請で抹消していかなければなりません。
【事例】
②Ｙが甲土地につき、時効取得し、所有権移転登記を申請する場合、
③地上権や抵当権の登記の抹消は、申請によってしなければならない。
時効取得前の登記記録
| １ | 所有権保存 Ａ | １ | 地上権設定 Ｂ |
| ２ | 抵当権設定 Ｃ |
時効取得後の登記記録
| １ | 所有権保存 Ａ | １ | 地上権設定 Ｂ |
| ２ | 所有権移転 原因日付： 年 月 日 時効取得 Ｙ | ２ | 抵当権設定 Ｃ |
| ３ | 1番地上権抹消 年 月 日 所有権の時効取得 | ||
| ４ | 2番抵当権抹消 年 月 日 所有権の時効取得 |
買戻し権行使により買戻特約の登記後の権利の抹消
「買戻特約の付記」登記がなされている場合に、その後に登記された「地上権」や「抵当権」は、買戻権の行使により「所有権移転登記」がされると、後れる「地上権」や「抵当権」は、消滅します。
ですが、これも「時効取得」のケースと同様に、消滅はするものの、「地上権」や「抵当権」の抹消登記を、登記官は職権抹消してくれません！
この場合での「地上権」や「抵当権」の抹消登記は、共同申請で抹消していかなければなりません。
【事例】
②その後、抵当権設定登記Ｃがされた。
| １ | 所有権保存 Ａ | １ | 抵当権設定 Ｃ |
| ２ 付記１ | 所有権移転 Ｂ | ||
| 買戻し特約 Ａ |
④「買戻特約の登記」後の「地上権」や「抵当権」の登記の抹消は、申請によってしなければならない。
| １ | 所有権保存 Ａ | １ | 抵当権設定 Ｃ |
| ２ 付記１ | 所有権移転 Ｂ | 2 | 1番抵当権抹消 原因日付：年月日買戻権行使による所有権移転 権利者 Ａ 義務者 Ｃ |
| 買戻し特約 Ａ | |||
| ３ | 所有権移転 原因日付： 年 月 日 買戻権行使 Ａ |
・甲区３番でＡが買戻権行使により所有権移転登記（権利者Ａと義務者Ｂの共同申請）し、
・乙区２番の「抵当権の抹消登記」は「権利者Ａ･義務者C」の共同申請でしていくことになります。
まとめ
以上、今回の記事は、
・登記官による職権登記
・書記官の嘱託登記
・申請していかなければならない登記
･･･の違いやその過去問出題例などについてでした。
