区分建物に関する登記

◆土地or建物のみを目的とする権利の登記の可否

>>『区分建物に関する登記』PDF文書

  登記不可 登記 可


所有権移転
バラバラになるので前でも後でも不可
①敷地権発生に原因生じた
 所有権移転の仮登記
「仮登記の本登記」は敷地権の表示の登記等を
抹消した後にしか申請できない
※原因が相続でも不可 ②敷地権が「地上権」「賃借権」
 の土地の所有権移転




①敷地権発生に原因生じた
 (根)抵当権設定,質権設定
①敷地権発生に原因生じた
 (根)抵当権設定,質権設定(※1)
 

②敷地権が賃借権の場合に
 区分建物のみを目的とする
 (根)抵当権設定

②敷地権発生に原因生じた
 根抵当権の極度額の増額変更(※1)
③根抵当権の「債権の範囲」「債務者」
 の変更



一般の先取特権
一般の先取特権は「債務者の総財産」の上に
生ずる権利。
なので「区分建物」のみに成立することは
ありえない
特別の先取特権 
(※3 不動産工事の先取特権参照)
不動産売買の先取特権は除く


  ①敷地権付区分建物のみを目的
 とする賃借権設定
「敷地権」とはそもそも「持分」
→「持分」に「賃借権」は設定できない
  ②土地のみの区分地上権
  ③土地のみの地役権
  ①差押え (※2) ①敷地権発生に設定された担保権の
 実行による差押え (※2)
  ②仮差押え (※2) ②処分禁止の仮処分 (※2)

(※1)

敷地権発生に原因生じた
根抵当権の極度額の増額変更
根抵当権の極度額の増額変更は実質新たな「根抵当権設定」と同視される。
なので、敷地権発生の極度額の増額変更は分離処分にあたる。
敷地権発生に原因生じた
根抵当権の極度額の増額変更
同じ根抵当権の極度額の増額変更でも、敷地権発生に原因生じたのなら、担保権設定は認められるので敷地権発生の増額変更は認められる。

(※2)

強制執行による差押え 一般債権者がする「強制執行」や「仮差押」は区分建物と敷地の両方を目的とすることが元々できる。
つまり元々「分離処分禁止」と同じベクトルに向いている。
だったら、どちらか一方にだけ「差押え」「仮差押」を認める意味がない。
仮差押え
敷地権発生前に設定された
担保権実行による差押え
「担保権(ex:抵当権)」は通常土地か建物の一方にかかっていたり、
「処分禁止の仮処分」も、「建物を処分禁止とする」というように、
「担保権実行の差押え」も「処分禁止の仮処分」は、元々どちらか一方になされるものなので。
処分禁止の仮処分

◆区分建物についての登記の効力と登記記録

1.建物のみに関する旨の付記されるケース

抵当権設定登記がされている土地を敷地とし、
区分建物が新築された
敷地権の表示の登記がされた
敷地に設定されている抵当権の被担保債権と同一債権を
担保するため、区分建物のみを目的として抵当権設定登記
がされたとき
            ▼
登記官の職権により『建物のみに関する旨』が付記される。

2.建物のみに関する旨の付記がされないケース

※3建物のみの不動産工事の先取特権

「特別の先取特権(不動産保存・不動産工事)」や「賃借権」の登記は、
「建物のみ」に関する権利であることが明らか。
なので、
ex:敷地権の登記が生じた後でも、「建物のみ」を目的とする「不動産工事の先取特権」は可。
そして、
「不動産工事の先取特権」は敷地権を目的とはしないので、
                 ▼
『建物のみに関する旨』が付記がされることはなく、当然に「建物のみ」を目的とする。

3.敷地の抵当権の登記が抹消されるケースⅠ

敷地権の表示の登記がない
区分建物に抵当権設定登記がされている
敷地権の表示の登記がされた
建物にされている抵当権の被担保債権と同一債権を
担保するため、敷地権となった土地にも抵当権設定
登記がされているとき、
            ▼
土地についてされている抵当権の登記が抹消される。

4.敷地の抵当権の登記が抹消されるケースⅡ

土地と建物に共同抵当権設定の登記がされている
敷地権の登記がされた
           ▼
登記官の職権により、土地の権利の共有持分にされた抵当権の登記が抹消される。
【理由】
「区分建物にされた登記」は「敷地権の登記」としての効力も有する
              
土地抵当権と同一内容の登記が区分建物にされているのなら、
「区分建物の抵当権」の登記を残しておけば、
「敷地権」と「区分建物」の両方に登記がされていることになる。
              ▼
敷地権にされていた抵当権の登記が抹消される。

          

 
 

区分建物のみに効力を有する登記がされた場合は、
「建物のみに関する旨」の付記登記が入ります。

 
 

建物にだけ効力が及ぶのが当たり前なら、
建物のみに関する旨の付記登記は不要よ。

たとえば、「敷地権」とはそもそも「持分」なので、
「持分」に「賃借権」は設定できないし、

「不動産保存・不動産工事の先取特権」も、
「建物のみ」に関する権利であることが明らかよ。

 
 

そもそも両方を目的とすることができない場合は、
分離処分には当たらないんだよ。