【2023年更新】仮登記された権利の移転｜イラスト図解付きで1号･2号仮登記の移転の申請順序,本登記の利害関係人等をわかりやすく解説

今回の記事は、

01 所有権に関する仮登記の移転
　・1号仮登記の移転の申請順序
　・2号仮登記の移転の申請順序
　・本登記の際、仮登記の後に所有権移転されてる場合
　・｢所有権仮登記の本登記｣の利害関係人
02 所有権以外の権利の仮登記

･･･についてをまとめた記事です。

読みたいところをタップすれば飛べる目次

01 所有権に関する仮登記の移転
02 所有権以外の権利の仮登記
1. 「抵当権の仮登記」の後の所有権移転

01 所有権に関する仮登記の移転

ここでは、

・1号仮登記の移転の申請順序
・2号仮登記の移転の申請順序
・本登記の際、仮登記の後に所有権移転されてる場合
・所有権仮登記の本登記の利害関係人

についてを、事例と登記記録形式をあわせて、わかりやすくまとめてみました。

1号仮登記の移転の申請順序

1号仮登記の移転には、

・1号仮登記の確定的移転
・1号仮登記の仮定的移転

･･･があります。

1号仮登記の確定的移転

【事例】
下記のような登記記録の状態のときに、本登記を入れていく順序は次のようになります。

１	所有権移転　Ａ
２	所有権移転仮登記　１号仮　　Ｂ
２	余　白
３	2番仮登記所有権移転の仮登記　 1号仮＋ 1号仮　　Ｃ
３	余　白

▼

①まずは、「2番仮登記の本登記」をいれる➡権利者Ｂ／義務者Ａ
②次に、「３番仮登記の本登記」をいれる➡権利者Ｃ／義務者Ｂ

１	所有権移転　Ａ
２	所有権移転仮登記　１号仮　　Ｂ
２	①まずは、「2番仮登記の本登記」をいれる　　　　　権利者Ｂ／義務者Ａ
３	2番仮登記所有権移転の仮登記　 1号仮＋ 1号仮　　Ｃ
３	②次に、「3番仮登記の本登記」をいれる　　　　　権利者Ｃ／義務者Ｂ

基本的に1号仮登記は「物権変動」自体は既に起こっているので、上から順番に登記していきます。

1号仮登記の仮定的移転

1号仮登記の確定的移転と同様に、登記順に上から順番に登記していきます。

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2号仮登記の移転の申請順序

２号仮登記の移転には、

・2号仮登記の確定的移転
・2号仮登記の仮定的移転

･･･があります。

2号仮登記の確定的移転

【事例】

・甲区２番で所有権移転請求権仮登記（２号仮登記）Ｂが入っています。
・甲区２番付記で所有権移転請求権の移転（２号仮登記の確定的な移転）Ｃが入っています。

１	所有権移転　　Ａ
２付記１	所有権移転請求権仮登記　　 2号仮　　Ｂ
	余　白
	2番所有権移転請求権の移転　　 2号仮の『確定な移転』Ｃ

▼

①２番仮登記の本登記を入れるとき、権利者はＣとなります。
　　権利者Ｃ／義務者Ａ

１	所有権移転　　Ａ
２付記１	所有権移転請求権仮登記　　 2号仮　　Ｂ
	①「2番仮登記の本登記」を入れる　　　　権利者Ｃ／義務者Ａ
	2番所有権移転請求権の移転　　 2号仮の『確定な移転』Ｃ

「２番所有権移転請求権の移転」で、ＢからＣへの ” 確定的な移転 ” がなされているので、もうＢは出てきません。

2号仮登記の仮定的移転

【事例】

・甲区２番で、所有権移転請求権仮登記（２号仮登記）Ｂが入っています。
・甲区２番付記１で、２番所有権移転請求権の移転請求権仮登記（2号仮＋2号仮）Ｃが入っています。

１	所有権移転　　Ａ
２付記１	所有権移転請求権仮登記　　 2号仮　　　Ｂ
	余　白
	2番所有権移転請求権の移転請求権仮登記　　　　　 2号仮＋ 2号仮　　Ｃ
	余　白

▼

①まずは、「2番付記1号の仮登記の本登記」を入れます ➡　権利者Ｃ／義務者Ｂ
※｢予約の予約｣を｢単なる予約｣としてしまいます。

②次に、「2番仮登記の本登記」を入れます ➡　権利者Ｃ／義務者Ａ
※つまり、最終的にＣが権利者となります。

１	所有権移転　　Ａ
２付記１	所有権移転請求権仮登記　　 2号仮　　　Ｂ
	②次に、「2番仮登記の本登記」を入れます　　　　権利者Ｃ／義務者Ａ
	2番所有権移転請求権の移転請求権仮登記　　　　　 2号仮＋ 2号仮　　Ｃ
	①まずは、「2番付記1号の仮登記の本登記」を入れます　　　　　　権利者Ｃ／義務者Ｂ

２番所有権移転請求権の移転請求権仮登記 ２号仮＋２号仮が入っている場合は、
まずは、この付記から入れ、｢予約の予約｣を｢単なる予約｣にしてしまうことから始めます。

もしも「2番仮登記の本登記」を先に入れてしまうと｢権利者Ｂ／義務者Ａ｣となります。
この場合には、Ｃは利害関係人となってしまいます。

イメージでいうとこんな感じです。▼

Ｃさん

俺ちゃんと、２号仮登記の２号仮登記入れとったやろー！
おまえが先に登記入れてしもたせいで、所有権取得できひんようなってもたやないかい！

Ｂさん

つい、先に登記しちゃったんすよ～

Ｃさん

俺の「甲区2番付記１号」の２号仮登記の２号仮登記は抹消されるから、俺は、利害関係人になるからな！

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本登記の際、仮登記の後に所有権移転されてる場合

【事例】

・まずは、甲区2番で所有権移転請求権仮登記Ｂが入っています。
・その仮登記後に、甲区3番で所有権移転Ｃが登記しました。

１	所有権移転　　Ａ
２	所有権移転請求権仮登記　　Ｂ
２	余　白
３	所有権移転　　Ｃ

上記の事例の場合に、甲区2番仮登記の本登記を入れるときは、次の２つのパターンに分かれます。

・原因が、売買で特定承継された場合
・原因が、相続で一般承継された場合

原因が、売買で特定承継された場合

①権利者Ｂ／義務者Ａとして｢2番仮登記｣の本登記を入れます。
・Ｃは、「利害関係を有する第三者」となります。

１	所有権移転　　Ａ
２	所有権移転請求権仮登記　　Ｂ
２	①｢2番仮登記｣の本登記を入れます→権利者Ｂ／義務者Ａ
３	所有権移転　　Ｃ　（←利害関係を有する第三者）

仮登記の本登記までに、「仮登記の後に所有権移転登記」がされている場合に、
原因が売買での特定承継されているときは、その「仮登記後の所有権者」は利害関係人となります。

原因が、相続で一般承継された場合

①権利者Ｂ／義務者Ｃとして｢2番仮登記｣の本登記を入れます。
※Ａは亡くなってもういないので、相続人Ｃが代わって義務者となります。

１	所有権移転　　Ａ
２	所有権移転請求権仮登記　　Ｂ
２	①｢2番仮登記｣の本登記を入れます→権利者Ｂ／義務者Ｃ
３	所有権移転　　Ｃ　（←亡Ａの相続人として義務者となる）

仮登記の本登記までに、「仮登記の後に所有権移転登記」がされている場合に、
原因が相続での一般承継されているときは、その「仮登記後の所有権者」は新･義務者となります。
※元々の所有権者は亡くなっているので、相続人が代わって義務者となるということです。

｢所有権仮登記の本登記｣の利害関係人

所有権仮登記の本登記を入れるときの利害関係人として次の２つの場合があります。

・仮登記より後の差押登記
・仮登記前の｢所有権以外の権利｣の仮登記後の移転

仮登記より後の差押登記

【事例】

下記のような順番で登記が入っていった場合です。

①所有権保存　Ａ
②抵当権設定　Ｃ
③所有権移転仮登記　　Ｂ
④差押え　　1番抵当権者Ｃ

上記の事例を、登記記録であらわすと次のようになります。

甲区		乙区
１	所有権保存　　Ａ　　　①	１	抵当権設定　　Ｃ　　　②
２	所有権移転仮登記　　Ｂ　　　　③ 1号仮
	余白
３	差押え　　　Ｃ　　　④

▼

この場合には、差押権者Ｃの承諾を証する情報が必要となります。

仮登記前の｢所有権以外の権利｣の仮登記後の移転

【事例】

下記のような順番で登記が入っていった場合です。

①所有権保存　Ａ
②抵当権設定　Ｃ
③所有権移転仮登記　　Ｂ
④1番抵当権移転　　Ｄ

上記の事例を、登記記録であらわすと次のようになります。

甲区		乙区
１	所有権保存　　Ａ　　　①	１付記１	抵当権設定　　Ｃ　　　②
２	所有権移転仮登記　　Ｂ　　③ 1号仮		１番抵当権移転　　Ｄ　　　④