不動産登記法／順位変更

この記事の内容に沿ったyoutube動画を作成しました。是非ご覧ください。

今回の記事は、順位変更についてです。

このような内容の記事です。

01　順位変更の要件

順位変更の要件は、次の３つです。

担保権者の合意

順位変更をするには、担保権者全員の合意が必要です。

例：
甲土地の乙区には第1順位の抵当権者・第2順位の抵当権者・第3順位の抵当権者が入っています。
その全員の合意が必要です。

利害関係人の承諾

順位変更するには、利害関係人の承諾が必要です。

例：
①甲土地の乙区には、第1順位の抵当権者Aと第2順位の抵当権者Bが入っています。
　さらに、第1順位の抵当権は、一般債権者Dに対し、抵当権のみの譲渡をしています。
②第1順位抵当権者Aと第2順位抵当権者Bは、順位変更の合意をしました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　▼
抵当権のみの譲渡を受けた一般債権者Dにとっては、順位が下がって、不利益です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　▼
一般債権者Dは、利害関係人に当たりますので、Dの承諾が必要となります。

登 記

順位変更は、登記しなければ効力が発生しません。
つまり、「登記」は、効力発生要件です。

例：
①甲土地の乙区には、第1順位の抵当権者Aと第2順位の抵当権者Bが入っています。
②そして、AとBの間で「順位変更」の合意がなされました。
　　　　　　　　　　　▼
主登記で「登記」します。「登記」は効力発生要件です。

02　順位変更できる権利

「順位変更をなし得る権利」とは、基本的には『担保権』です。
逆に、「順位変更ができない権利」があります。

順位変更できる権利

順位変更できる権利としては、次の５つです。

①(根)抵当権　　②不動産質権　　③先取特権　　④仮登記された担保権　　⑤転抵当権

順位変更ができない権利

順位変更することができない権利としては、次の２種類あります。
　ａ．用益権　　　ｂ．担保仮登記・譲渡担保

ａ．用益権･･･他人の不動産を（特定の目的のために）使う権利
　　　例：地上権，地役権，賃借権，永小作権

「使う（使用）」と「利益を得る（収益）」の部分だけを切り取った権利なので、そもそも「担保権」ではありません。

ｂ．担保仮登記・譲渡担保･･･債権額が公示されていない担保権

債権額が公示されていないので、” 順位変更できる「担保権」” とは認められません。

03　申請人

「順位変更」は、『合同申請』です。なので、「権利者」や「義務者」という概念じたい、ありません。
例えば、下記の図のような場合には、Ａ・Ｂ・Ｃの全員が申請人となります。

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04　利害関係人

原則として、
「順位変更の申請人」に『依拠する担保権者』は、利害関係人となります。

例：
①転抵当者
②被担保債権の差押え債権者
③被担保債権の質権者
④抵当権のみの譲渡・放棄を受けた者
⑤抵当権の順位譲渡・順位放棄を受けた者
⑥順位変更の対象となっている抵当権 に『順位譲渡･順位放棄を行っている “先順位抵当権者“ 』で、合意当事者とならない者

例外：
形式的にも、実質的にも「順位が上がることになる申請人」に『依拠する者』は、利害関係人ではありません。

原則的な利害関係人 例

原則として、
「順位変更の申請人」に『依拠する担保権者』は利害関係人となりますが、その中で上記④の『順位譲渡を受けた者』についてを例に解説します。

①乙区1番に、Ａの抵当権が入っています。
　そして、一般債権者Dが、付記で抵当権のみの譲渡を受けています。
②乙区2番に、Ｂの抵当権が入っています。

③１番抵当権者Ａと２番抵当権者Ｂが順位変更により、
第1順位：抵当権者Ｂ
第2順位：抵当権者Ａ
･･･となりました。
　　　　　　　▼
１番抵当権者Ａより『抵当権のみの譲渡を受けたＤ』は、順位が下がってしまい、不利益を被ります。
なので、『抵当権のみの譲渡を受けたＤ』は利害関係人となります。

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原則として、
「順位変更の申請人」に『依拠する担保権者』は利害関係人となりますが、その中で上記⑥の
⑥順位変更の対象となっている抵当権 に『順位譲渡を行っている “先順位抵当権者“ 』で、合意当事者とならない者
･･･についてを例に解説します。

①乙区1番に、Ａの抵当権が入っています。
　１番抵当権者Ａは、２番抵当権者Ｂに対し、順位譲渡をしています。　
②乙区2番に、Ｂの抵当権が入っています。
③乙区3番に、Ｃの抵当権が入っています。

④その後、順位変更により、
２番抵当権者Ｂは、第3順位へ
３番抵当権者Ｃは、第2順位へ
１番抵当権者Ａは、第1順位のままでした。

⑤この場合に、
順位変更の対象となっている抵当権者：２番抵当権者Ｂ・３番抵当権者Ｃ
順位譲渡を行っている”先順位抵当権者”：１番抵当権者Ａ
･･･に当たります。

⑥１番抵当権者Ａからすれば、Ｂの順位が下がってしまうことによって、Ａの配当金額が下がってしまうかもしれません。
つまり、Ａにとっては、不利益を被る可能性が出てきます。
　　　　　　　　　　▼
抵当権者Ａは利害関係人となります。

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例外：利害関係人とはならない例

例外として、
形式的にも、実質的にも「順位が上がることになる申請人」に『依拠する者』は、利害関係人ではありません。
その一例について、解説します。

①乙区1番に、Ａの抵当権が入っています。
②乙区2番に、Ｂの抵当権が入っています。
③乙区3番に、Ｃの抵当権が入っていて、
　そこへ、Ｅの転抵当が付記で入っています。

④順位変更により、
１番抵当権が、第2順位となり、
２番抵当権が、第3順位となり、
３番抵当権が、第1順位となり、付記されたＥの転抵当も順位が上がりました。

この場合に、転抵当権者Ｅは、利害関係人とはなりません。

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05　申請情報 例

順位変更の申請情報の例は次のとおりです。

登記の目的：1番2番3番順位変更

登記原因：合意
（※同一人間での順位変更の場合は、『　年　月　日 変更』となります。）

原因日付：利害関係人の承諾を得られたときは、「承諾の日」が原因日付となります。

変更後の順位 例：第1順位　３番抵当権
　　　　　　　　 第2順位　１番抵当権
　　　　　　　　 第3順位　２番抵当権

以上、「順位変更」についてでした。
お疲れ様でした。